Polemika s pojetím výškové regulace  v Metropolitním plánu

09.09.2017

Ing. Vít Janoušek


Architekt Koucký tvrdí, že výšková regulace - údaj počtu pater v genetickém kódu čtverců - v Metropolitním plánu vyjadřuje ekonomický potenciál. Přesněji řečeno jde o potenciál výnosů ze stavby umístěné na dané ploše. Čím vyšší počet pater stanovuje výšková regulace Metropolitního plánu pro daný čtverec, tím vyšší ekonomický potenciál, respektive vyšší výnos ze stavby architekt Koucký předpokládá v daném čtverci.

Současný počet pater může vyjadřovat potenciál současných výnosů, budoucí počet pater může vyjadřovat potenciál budoucích výnosů.

Stanovením vyššího počtu pater (zvýšením výškové regulace) tedy architekt Koucký předpokládá nastartovat růst ekonomického potenciálu území. To se ovšem specificky týká pouze stavebního, realitního sektoru a správy nemovitostí a může zajistit růst ekonomického potenciálu primárně developerských firem. Dále by bylo možné uvažovat o hotelnictví. Ve většině ostatních odvětví není výše výnosů firmy vázána na výšku budovy. Zvýšení výškové regulace může způsobit vyšší zájem developera v daném čtverci zakoupit nemovitost a zvýšit ji, což se může týkat případně jejího vlastníka.

To je bohužel pro podnikatelský záměr pouze jeden ze dvou potřebných údajů. S potenciálem výnosů je nedělitelně spjat potenciál nákladů ze kterého by bylo možné odvodit potenciál zisku ze stavebního záměru v daném čtverci Metropolitního plánu. Investor není živ z výnosů, ale ze zisku (po zdanění).

V genetickém kódu čtverců zcela chybí údaj potenciálu nákladů v daném čtverci Metropolitního plánu, který by vyjadřoval zátěž daného čtverce z pohledu míru nezbytných realizačních nákladů - například do infrastruktury, do ochrany životního prostředí, do nezbytných služeb, do daňových nákladů - může tak vést k mystifikaci investora o potenciálu zisku stavby.

Developer zakoupí pozemek a pak roztrpčeně zjistí, že umístění stavby vyžaduje neočekávané náklady, kterým se usilovně brání.

Návod na řešení může dát enviromentální management, jako nástroj pro řízení vztahů mezi developery, vlastníky, veřejností a politickou reprezentací.

Celým Metropolitním plánem prolíná uplatnění Zlatého pravidla architekta Kouckého: "Nečiň ostatním, co nechceš, aby činili Tobě", tedy v jeho autorské podobě: "Nedávej do Metropolitního plánu pravidla, která bys nechtěl dodržet jako architekt," které ho vede k minimalizaci regulace v Metropolitním plánu. Další úvaha o samoregulaci měst vede k myšlence inicializační procedury - rozuměj prvního finančně silného developera, který obsadí území a s pomocí neupřesněné procedury do území doplní všechny potřebné funkce

Bohužel to zní trochu jako přísloví: "Kozel zahradníkem":